樓市動向 今日: 3 | 主題: 74228

積分: 630

2024勳章

41^#

發表於 24-1-30 10:59 |只看該作者

siufans 發表於 24-1-30 09:45
你好
我見有納米樓
5年樓齡

你好

等同我上面已寫，納米樓回報不高。如以你所提供的資料，樓價$550萬，租金才$15000，回報只有約3%。但現時一般銀行按揭利率約接近4%，這便等同每月虧損息差。而且近年新興建的物業，管理費非常高，再加上政府差餉和地租等雜費，每個月便會出現倒貼情況。因為購買投資物業出租，背後需要支付的費用也要了解和清楚。例如出租物業四大費用，也是不能忽視的。除非你支付多成數首期，或全支付樓價，但這卻違反投資物業本身的意義，所以我為何不建議購買納米樓作為投資。在投資物業前，真是要多睇多問，多做功課，否則在購買後，便失去了防守力，和最重要的現金流被動收入。

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

42^#

發表於 24-2-1 00:31 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-2-1 00:48 編輯

我要購買筍盤～筍盤中之筍盤

「荀盤」這兩個字，相信大部分人的理解，便是相對市場價格較為便宜的單位。在當中便有一些人，非常渴望有機會遇上。因為他們想以一個低於市價購入一個單位，作為自住或投資，而且更可在他人面前沾沾自喜地說出有幸地購買荀盤。但是可能他們在這物業市場上接觸太少，甚至可能是零接觸，所以便並不太了解物業市場背後一些情況。在市場上有一些仍然是擁有首次置業者身份，他們卻非常勤力不停地去看樓，在假日是必然的節目，看樓數目可以高達過百。尤其當市場出現一些負面消息後，他們便更加積極四處看樓。因為他們希望可以找到一些筍盤中之筍盤，而且更希望是市區，單位內有豪華裝修。甚至單位處於高層、多窗、實用率高。再想便是大廳和睡房不是對向馬路，最理想是在市區交通便利，卻要擁有清靜環境。但是他們不明白，如果真是出現有筍盤中之筍盤，而且符合他們所有以上的要求。

#地產有筍盤會主動通知他們嗎？
#這個筍盤還會等待他們去看嗎？
#這個筍盤還會等他們去購買嗎？

因為他們時常覺得這些筍盤是在等待他們去購買，他們不買，市場便沒有其他人會買，沒有可能會這麼快給別人購買的。但他們卻不知道，如果一個單位真是筍盤，又怎能可以過夜。如果是在物業市場打滾多年的投資者，有幸給他們遇上筍盤，有一部份人甚至單位也不看，已放下支票去購買。

人過不了夜，就大吉利是。
樓過不了夜，就真是筍盤。

但就算是他們真的有幸遇上平20%的筍盤，他們並即時有很多心理上或其他的問題出現。

1. 單位這麼平是否凶宅
2. 單位的裝修是否化妝樓
3. 單位的業主為何要這麼平放售
4. 業主和地產是否同黨在欺騙買家
5. 單位內的裝修一般
6. 在單位內感覺比較嘈
7. 單位的方向不是向東南
8. 不知大廈日後維修費用要幾多
9. 業主的傢俬電器可否留下
10. 我想再多看幾個筍盤
11. 市場上應會有較這一間更筍
12. 我再慢慢計一計數
13. 我回家後和家人商量
14. 不知購買了後樓價會否下跌
15. 不知購買了後會否另一間更筍
16. 如果萬一解僱怎去供樓
17. 如果要和伴侶離婚怎算
18. 如果萬一家人等錢周轉怎算
19. 會否投資其他產品利潤更高
20. 租客不交租怎算
21. 租客可否交一年租金
22. 租客入住後變成凶宅怎算
23. 租客入住後可否不包維修
24. 我看看有時間便去看樓
25. 不知可否再平多10%
26. 不知地產佣金有否優惠
27. ..........30. .......... 40. ..........

最後當筍盤給別人買了後，基本上他們大部份也會說出兩個字 #早知
接着便是 #後悔
但他們在後悔後，其實只是依舊不會改變。

#性格改變命運 #性格影響一生

真的出現有筍盤平20%
真的有這些人不斷出現
真的有以上不同的問題
attach1/tmp/phpGlLaM4

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

43^#

發表於 24-2-4 13:20 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-2-4 13:22 編輯

聚會後一星期

剛完結聚會後這星期，很多朋友仔問了不同的問題。總結後，在以往和今次聚會的朋友仔，發現都有一些共同點，就是基本上沒有認清自己的目標、需要、能力，而且最想短時間得出結果。從而不停在不同的渠道，花費寶貴的時間和巨大的金錢，希望可以坐著便能賺錢。但不過在這世界中，真的有坐著下便可以有收入的人，相信是有的。除非是富二、三代，或是在以往打拼多年，現在便可以享受成果。但這卻是絕無僅有，如像人生金字塔。另外，便是一些騙子，更甚是吃人不吐骨的大鱷。如果不慎跌入他們的口中，相信後果已不用多說。所以大家在決定前，請三思而後行，還要多睇多問，多做功課，多計風險，多計回報。千萬不要盲目相信，認清自己各方面的問題和能力，是否真正適合自已的投資方向和長遠道路。

#大家努力 #大家互勉
attach1/tmp/phpr0LX49

私人傳訊回覆引用

積分: 11062

44^#

發表於 24-2-7 17:08 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-1-10 23:39
2010-6-25 15:00

點解要賣自住樓？～轉眼間快14年了

真係時移世易,以往業主最怕綜援客,而家所有業主,反而只希望租俾綜援客

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

45^#

發表於 24-2-8 08:27 |只看該作者

baby668 發表於 24-2-7 17:08
真係時移世易,以往業主最怕綜援客,而家所有業主,反而只希望租俾綜援客

你好，是否所有業主也喜歡租給領取綜援的租客，其實是不得而知，但相信也不是的，應該有業主也會抗拒的。至於，如果選擇接受，相信也是想每月有穩定的租金，有可預算的被動收入。而且也有社工作為日後可以聯絡，和跟進租出後事宜。

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

46^#

發表於 24-2-8 08:46 |只看該作者

新的一年開始

新的合作夥伴

關懷愛心套房

多謝大家支持
attach1/tmp/phpR2hwM4

私人傳訊回覆引用

積分: 11062

47^#

發表於 24-2-8 13:25 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-2-8 08:27
你好，是否所有業主也喜歡租給領取綜援的租客，其實是不得而知，但相信也不是的，應該有業主也會抗拒的。 ...

可以咁講,我認識兩個離婚媽媽,湊住小朋友做唔到嘢,都要被逼拿綜援,佢哋去租樓,業主真係掹爛衫尾,業主仲會主動減價

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

48^#

發表於 24-2-9 07:57 |只看該作者

baby668 發表於 24-2-8 13:25
可以咁講,我認識兩個離婚媽媽,湊住小朋友做唔到嘢,都要被逼拿綜援,佢哋去租樓,業主真係掹爛衫尾,業主仲會 ...

你好，因為每月有穩定的現金流，其實真是很不錯，從業主心態也是正常的。而且他們一般居住的時間也較長，流動性比較低。所以業主出租的四大費用也相對少，因此主動減價也是聰明做法。如果以投資角度計算，其實是除笨有精。

私人傳訊回覆引用

積分: 11062

49^#

發表於 24-2-9 11:33 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-2-9 07:57
你好，因為每月有穩定的現金流，其實真是很不錯，從業主心態也是正常的。而且他們一般居住的時間也較長， ...

但好似近期樓價下調,租金卻不斷上升,好多業主甚至反價

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

50^#

發表於 24-2-9 17:13 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-2-9 17:15 編輯

baby668 發表於 24-2-9 11:33
但好似近期樓價下調,租金卻不斷上升,好多業主甚至反價

對呀！因為在通關之後，好多賓館房間見準時機，即時由疫情期間減價租給本地租客，到期後便不再續租，而改為原先賓館房間出租。所以在暑假前後期間，套房在短時間內需求大增，繼而租金明顯上升，平均一般也有10-20%升幅不等。另外，再加上內地生和優才生，也相繼來港租住單位或套房。還有樓市持續尋底，形成很多準買家持續觀望，由售轉租。所以多方面不同的需求，在僧多粥少下，租金便突然之間攀升。

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

51^#

發表於 24-2-10 08:39 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-2-10 08:43 編輯

大年初一恭祝大家

龍年發財身體健康
attach1/tmp/phpd92JKa

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

52^#

發表於 24-2-17 17:42 |只看該作者

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-2-17 17:44 編輯

相遇相識緣份

眨眨眼又過了十幾年！在這段期間結識了很多不同的朋友仔，當中有成為知己，良師益友。另外也有一些只是一面，或一談之緣，在日後已全沒聯絡。但在不久前，在網上結識了一位新朋友仔，和她的對答言語間，便想起這十幾年遇上一些朋友仔。

在以下節錄了其中十多位奇遇的朋友仔，和大家分享另外一些經歷。不知以下的朋友仔，你們近況如何？大家能在人海茫茫中相遇，也是一種緣份。如果你們有空，請再聯絡指導小弟，不要嫌棄本人資質有限，希望再次能夠向你們多多學習。

1. 豆苗先生
我見你成日喺深水埗買菜，咁平食唔食得㗎？我買嗰啲豆苗都要$30蚊半斤，呢啲菜我覺得先至可以食。

2. 工廠先生
你住嗰度好近工廠喎！點可以住㗎！講真，你送俾我，我都唔去住。你唔覺得住喺嗰度有問題咩？

3. 香雞先生
你嗰啲咁嘅香雞洋樓仔，又細間，點住人，回報邊度好㗎！租客質素肯定又麻麻，我諗你成日都會收唔到租，哈哈哈！

4. 歧視先生
(第一次相約在上市茶餐廳見面吹水)
佢見面第一眼，即時上下掃射我
跟住坐低就問，你架車泊喺邊？
(即時放條車匙喺枱面)
我就話冇喎，我冇車㗎！我只係坐地鐵過嚟！
跟住就用好奇異嘅眼光望住我。

5. 高人先生
你知唔知出面我識嗰啲高人，佢哋有幾十層樓收租，你有幾多間？我睇你都唔會多啦！我同佢哋傾偈，佢哋都笑你呀！睇見你啲套房租金，我諗你都輸好多錢。嘻嘻！

6. 街市太太
我覺得你哋九龍啲街市好污糟，香港啲街市就唔同，不知乾淨幾多。所以我覺得九龍區啲屋好難出租，我都係鍾意香港呢邊。我好識計數㗎！我睇咗好多年樓，應該好快會買第一間樓收租。

7. 聰明太太
唔係啩！間屋入面啲嘢都唔係我用，要我包租客有冇搞錯呀！你係咪傻㗎？你咁樣租樓俾人，你識唔識㗎？我咁聰明，我唔會咁做。如果我有樓出租，我一定唔會咁樣做。

8. 恥笑太太
你話你有樓收租，但係唔似喎！見你淨係着T恤牛仔褲，其實你有冇買過樓㗎？你住嗰度係咪要交租㗎咋！

9. 股票太太
買樓投資，又要俾佣，又要搵租客，又要交雜費，又要維修保養。你其實有冇計錯數㗎？不如去買股票好過啦！

10. 上流太太
點解你成日同事頭婆同兩個女，四圍去食嘢，其實係咪應該去吓啲酒店，或者比較高級嘅地方見識吓！因為你都要等兩個女知下上流社會嘅嘢係點，睇吓第時有冇機會嫁入豪門。

11. 超市太太
見你成日喺超市買特價嘢，使唔使慳呢啲錢呀？我真係冇咁多時間好似你咁去行超級市場，就算係有，不如去打吓麻雀好過啦！

12. 風水太太
我個風水師傅同我講咗十幾廿年，佢叫我唔好買樓，因為樓價一定跌。所以你都要小心啲呀！如果樓價跌，你要破產咁就麻煩。到時你就要去住套房㗎啦！

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

53^#

發表於 24-2-20 15:59 |只看該作者

近年經常在各種不同渠道聽到或見到，什麼大藍圖、什麼大西北、什麼大發展、什麼未來太古城…….. 等等，最終都是銷售技巧和花語。在剛剛聚會時也有提及，那一些區的溢價很高，新界地皮麵粉價平過市區麵粉價。但當發售麵包製成品的價錢竟然和市區一樣，甚至超越，莫非新界的麵包材料特別昂貴。所以在今次跌市中，除了跟隨大市跌幅外，還有額外的溢價。即是也等同在聚會中提及，買入物業要筍盤中筍盤。至於新界半新樓跌幅，要跌溢價中溢價。
attach1/tmp/phpY8HGcG

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

54^#

發表於 24-2-25 12:15 |只看該作者

近日四處報道居屋撻訂個案

相信大家也可隨處可聽可見

居屋撻訂除被殺訂外還有一嚴重後果時限長達24個月

居屋2023仍在揀樓，當中重售單位已售出九成半。這些重售單位中，包括不少撻訂單位，公屋聯會總幹事招國偉表示，現時申請居屋有資格要求，不論以綠表及白表申請，申請人均要在參與計劃前24個月內沒持有任何物業，包括沒簽署任何買賣協議。換言之，撻訂居屋後，該業主在未來24個月會因為未符申請資格，而無法作出申請。

居屋2023有61個重售單位，這些單位已售出九成半，當中包括不少是此前遭「撻訂」的單位，例如今次以452.6萬元售出啟翔苑B座24樓一個502呎大單位，首次售出後在2021年5月31日簽訂買賣協議，至2023年6月6日撤銷買賣協議。

居屋撻訂除了被殺訂外，還會有甚麼後果？公屋聯會總幹事招國偉表示，現時申請居屋有資格要求，不論以綠表及白表申請，申請人均要在遞交申請前24個月內不可持有物業，亦不曾簽署任何買賣協議。在這個要求下，即撻訂居屋後，該業主在未來24個月會因為未符上述要求，而無法作出申請，而綠置居也有相同安排。

原文網址 https://www.hk01.com/article/993296?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral
attach1/tmp/phpFeJHDa

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

55^#

發表於 24-2-29 14:44 |只看該作者

當撤銷各項辣椒後，即時有父母幫自己子女查詢，或年青人查詢按揭問題。他們大部份也受巿場太多不同資訊，使到好像不盡快購買，便會錯失入市良機。但首先不討論現時應不應該購買，或是樓價走勢如何。其實首先要認清自己本身目的和能力，在現時情況下可以購買什麼物業，和可承擔多少按揭。不要像一窩蜂衝上山姆和開市客購物一樣，在沒有理性和了解下，聽取一些不清不楚的資訊，便隨意簽下買賣合約。

如像購買一間樓價$300萬物業，首期支付一成$30萬，承做9成按揭，向銀行借貸$270萬，分30年還款期。以剛剛除消壓力測試，和現時按揭利息下計算，每借貸$100萬，每月還款需$4846，即每月人工需要$9692。換言之，從以上例子，每月還款需約$13000，即每月人工需要$26000。

當看了以上的例子後，希望大家在購買前有一些概念，看清自己本身能力。原來購買$300萬物業，承做按揭9成，人工需$26000。在每月定期還款後，剩下的餘額可否足夠分配其他日常生活運用。另外，每月還有各項不同支出。例如，管理費、差餉、地租、水電煤等等。

當然，以上只是舉例，可能本身人工多於$26000，這便可以購買更高的樓價，但每月還款也是會一同增加。所以在購買前，請多睇多問，多做功課，多計能力，多計回報。
attach1/tmp/phpGwRpjt

私人傳訊回覆引用

積分: 11062

56^#

發表於 24-3-1 22:15 |只看該作者

本帖最後由 baby668 於 24-3-1 22:20 編輯

Kenneth_Ho 發表於 24-2-25 12:15
近日四處報道居屋撻訂個案

相信大家也可隨處可聽可見

居屋撻訂簡直係蠢過隻豬,尤其是鑽石山地鐵站上蓋嘅居屋,300多萬最多400萬一間,竟然有咁多蠢人撻訂,其實啲精明人士有冇諗過,今日居屋嘅頂峰價,十年20年後就變成最低價,因為居屋係有非常高折扣,就好似當年1997年,我朋友160萬買咗個將軍澳建築面積700呎嘅居屋,一買完就金融風暴,人人都笑佢戇居,結果持貨25年,望返轉頭160萬,今日買車位都買唔到,反而買私樓,例如啟德今時今日實用面積500呎都要1100萬,呢啲就絕對係高風險中嘅高風險

所以個人認為私樓最小要下跌30%以上,甚至更多先至合理

私人傳訊回覆引用

jungleworld

大宅

積分: 1781

57^#

發表於 24-3-2 22:50 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-1-30 10:59
你好

等同我上面已寫，納米樓回報不高。如以你所提供的資料，樓價$550萬，租金才$15000，回報只有約3%。 ...

Hi Kenneth,剛剛先看到你的新帖在這裡，真係咁快就14年，當年就係看了你的帖，得到你的意見，買入了一間私樓，現在又有猶豫就係想賣出自住樓，因為供款有困難又唔睇好後市，走入嚟望吓居然俾我見到你，真係有緣，今次又想問下你意見，我想買走自住樓，如果真係賣出，都有三成可賺，跟住等待樓市向下，期間租樓住或到外國住一年半載，陪下兒子已出國讀書中。也可PM回覆，先謝過

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

58^#

發表於 24-3-3 11:05 |只看該作者

baby668 發表於 24-3-1 22:15
居屋撻訂簡直係蠢過隻豬,尤其是鑽石山地鐵站上蓋嘅居屋,300多萬最多400萬一間,竟然有咁多蠢人撻訂,其實啲 ...

你好，以下只是小弟對居屋一些看法，不知是否對不對，在此大家分享和討論。

其實在十多年前，如果有看和聽我的分享，我已經常寫和說居屋是我的四不買之一。因為在投資角度，雖然單位是有折讓，但在背後有太多不同的條文掣肘。如像樓價升了多少，或急需要用一筆資金。但卻不能像私人物業可以容易加按後運用。如要向房署申請加按，條件和手續非常繁複和嚴謹，而且銀行審批也非常不容易。雖然妨間會有一些財務機構，可以提供未補地價居屋加按，但利息相對較高，按揭年期相對較短。所以加按後每月還款，便不同私人物業那麼輕鬆。而且，未補地價居屋，是不能在市場上出租。除非以暗盤出租，或租給親朋戚友，但背後也一定存在不少的風險。

雖然也有人說，補地價後便可以如像私人物業一樣，加按和出租也沒有問題。但要清楚補地價的樓價，不是以當日購買的價錢，是以當時最新物業市場價值去計算，所以真是非常大的銀碼，除非樓價大幅下跌。

但是，如果真是補地價，這便等同購買私人物業價值，何不當初直接購買私人物業。而且在購買居屋後的過程中，便失去了很多投資變魔術的機會，這便等同失去機會成本，令本身資產錯過增值。這便只可看見表面財富上升，但卻不能運用自己資產的成果。

甚至，因是自住關係，居屋單位本身所有任何開支，也要從自己戶口每月支付。這便不同私人物業可以運用加按，將資金投放在穩健的投資產品中。如近年銀行的定期高息，可以從中賺取定期利息和按揭利息之間的息差，這便可補貼家中各項支出，或小朋友的教學費用，甚至資助旅行一部份的費用，也是一些不錯的回報。

當然也有一些居屋業主，在多年後儲蓄了一筆資金，然後便全數還按揭貸款。從表面上好像沒有供款壓力，但卻完全失去本身運用物業價值的機會，就算價值十級而上，也只是能看表面的樓價，而不可去運用，如像坊間所說的「紙富貴」。

另外，如購買私人物業後，能運用加按，便可在市場多購一間投資物業作為首期，這便等同借力去增力。但每月按揭還款，卻是由租客負責了大部分，甚至全部。如能在按揭還款後，還有餘數，這便就是坊間經常所說的現金流，也等同每月有額外被動收入。

私人傳訊回覆引用