樓市動向 今日: 3 | 主題: 74228

積分: 630

2024勳章

81^#

發表於 24-3-15 12:33 |只看該作者

好多朋友仔問而家好唔好買樓？

其實真係好睇自己個人嘅能力、用途，當然最緊要計數。同埋真係要多睇多問！多計回報！

當然亦都好似之前所講，最好買到筍盤中之筍盤。

以下有一些成交例子，可以作為一個參考。如果真係好想買，但係又未達到以下嘅回報，咁就自己再諗清楚同計清楚。因為連以下嗰啲都未達標，咁買咗之後真係可能有風險。唔好淨係聽人哋講，好似阿XX，同阿XX，甚至阿XX。我就唔知嗰啲阿XX條數點計，只係知有啲真係可以相差好遠。

深水埗 48年樓實用488尺
成交$315萬回報4.5%

深水埗 48年樓實用415尺
成交$325萬回報4.2%

長沙灣 38年樓實用 224尺
成交$225萬回報 5.1%

長沙灣 34年樓實用309尺
成交$299萬回報 4.8%

另外，仲有而家好多人去講二房東，記得都係要多睇多問！多計回報！唔好又好似之前咁，四圍都係苦住，成年幾兩年都未完工。

雖然市場上有套房醫生，但係都唔係救得好多個。
attach1/tmp/phpgrvIwT

私人傳訊回覆引用

素兒

子爵府

積分: 13057

畀面勳章

82^#

發表於 24-3-25 14:47 |只看該作者

本帖最後由素兒於 24-3-25 14:47 編輯

多謝您無私的分享。
講真200X年, 2008年? 唔記得了. 我也在討論區見到有人教1開2, 2開4...
但自己唔敢咁做, 就正如您之前寫的那樣, 有很多藉口同擔憂。

如果有筍盤中之筍盤, 又計到數的話, 我一定是買!

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

83^#

發表於 24-3-27 12:35 |只看該作者

素兒發表於 24-3-25 14:47
多謝您無私的分享。
講真200X年, 2008年? 唔記得了. 我也在討論區見到有人教1開2, 2開4...
但自己唔敢咁做, ...

你好，不要客氣！

對呀！如果心態和思想可以接受，這真是一個不錯的投資。

至於，筍盤中筍盤，我在上年有幸地也買了一間，希望你早日一樣可以成功購買。

我在之前已經十多年建議，記得投資磚頭要有四不買。當中包括，新樓、屋苑、居屋、村屋。

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

84^#

發表於 24-3-28 18:36 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-1-21 06:11
劏場十室九空

北角、荃灣兩宗劏舖均蝕9成，最高蝕近三球！

8萬蚊超平賣銅鑼灣舖位前業主移民勁蝕96% 創香港歷來最大蝕讓

香港商場劏場蝕讓屢見不鮮，惟銅鑼灣銅鑼廣場錄得一宗震撼蝕讓個案，一樓一個單邊舖僅以8萬元易手，持貨19年蝕幅高達96%，料為全港歷來最大蝕讓幅度紀錄，同一商場舖主得悉後感愕然，指該舖主移民放盤，想不到「賣得咁平！」。有網民笑言成交價平「攞黎做倉都抵！」

上址為銅鑼灣糖街1號銅鑼灣商業大廈的基座商場「銅鑼廣場」1樓81號舖，面積約30平方呎，何姓原業主於2005年186.2萬購入，註冊登記顯示，在3月初以8萬元沽出予一位姓陳的買家，成交呎價約2,667元。從現場相片可見，該大蝕讓劏舖屬單邊舖位，現況交吉，舖位內企放置少量雜物。據差餉物業估價報告，該舖位的市值年租金估計26,760元，即每月約2,230元。

雖然劏場勁輸逾80%至90%，不是新鮮事，但今次輸得「盡」，舖位作價「單位數」震撼市場，亦有人懷疑內部轉讓。《星島頭條》昨日聯絡該商場數名舖主，紛表示該舖主因移民放盤，最初叫價100萬，惟未知最終登記以8萬元易手，很愕然。「100萬元應該賣唔到，估計幾十萬有可能，8萬元真係太平！」

其中一名業主表示，該商場自從2005年拆售以來，幾年來交吉，努力經營得多年，直至2019年租賃最好，租出逾50%，當時上述81號舖租予印尼店，月收3,000多元，部分修甲店月租高逾4,000元，可是經過動亂及疫情後，商場再度交吉。

另一名小業主表示，其中有些舖主正在為舖位申請供水，有水供應的話，有更多美容等行業合適，容易出租，租值提高。現時該商場劏舖月租叫價由數百元至1,000多元，但求租客幫補管理費等支出。

除同場其他業主對超平成交價感到驚訝外，也引起網民熱議，有人笑言「攞嚟做倉都抵！」、「買來擺骨灰都好似唔錯」。「8萬蚊我有興趣、有貨請通知我。」記者查看香港一間迷李倉月租收費，32平方呎的每月租金由2,338元起。預繳12個月或以上可有八折優惠，平均每月租金1,870元，即每年租金22,440元。以上述單邊舖8萬元售價計算，相當於逾3.5年的迷李倉租金。

盛滙商舖基金創辦人李根興表示，銅鑼廣場1樓及2樓2共206間舖，空置率高，2樓「10室近9.8空」，租不出都要交管理費，估計每間舖管理費電費、冷氣費及差餉，每月數百至1千元。「8萬元投資，每月要貼1,000元，抵不抵買，見仁見智！」

他指，最極端的劏場是佐敦廣場，1992年分拆160間舖，由於長時間丟空租不出，隨後部分業主不交管理費及電費，部分更人間蒸發，商場無錢自然熄燈，交吉至今32年，如果每個月交1,000元，32年要白交34萬管理費。

翻查資料，銅鑼廣場是「劏場大王」尹柏權的傑作，在2004年以2億元購入銅鑼灣商業大廈地下至五樓，隨後在2005年初推出拆售，當時推出1樓及2樓兩層合共206個劏舖，當時入場費僅數十萬元起，呎價約3萬元，並提供首兩年每年高達7厘的租金回報保證，吸引不少小投資者入市。早年拆售時每個舖位售價約200萬元，估計套現高達約4億元。不過該商場拆售後，整個商場欠缺宣傳、管理不善，最終淪為十室九空的「死場」。

過往商場劏場屢錄大額蝕讓，其中尖沙咀首都廣場2樓S154舖位，實用面積只有約50方呎，可以企人的面積僅16方呎。原業主於2013年以378.3萬買入，2020年10月以24.5萬售出。蝕93.5%。另一宗是荃灣地皇廣場2樓238號舖，實用面積40方呎。原業主2012年買入價400.4萬， 2017年7月以30萬沽出，蝕92.5%。
attach1/tmp/phpXKkdqp

私人傳訊回覆引用

jungleworld

大宅

積分: 1781

85^#

發表於 24-3-29 00:27 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-3-27 12:35
你好，不要客氣！

對呀！如果心態和思想可以接受，這真是一個不錯的投資。

而家啲新樓呎價平過二手樓，是否和以前不一樣看法呢？如果呎價差唔多，寧願買新都唔買舊啊！

私人傳訊回覆引用

PAJMama

子爵府

積分: 10227

2024年龍年勳章

86^#

發表於 24-3-29 20:32 |只看該作者

樓主，剛剛睇到你講有四不買，我可以喺邊度可以睇到詳盡嘅資料？

另外我想你俾啲意見我，阿女抽到白居二，佢想買白居二的樓齡唔超過4年，我睇返未補地價都為起萬零蚊一呎，我自己覺得唔值。如果買香港島嗰邊三十幾、四十年樓齡可能都要萬三四/尺，俾你揀，係咪都係買三四十年嘅樓？好過買白居二？有勞你解答，謝謝🙏

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

87^#

發表於 24-3-31 01:28 |只看該作者

jungleworld 發表於 24-3-29 00:27
而家啲新樓呎價平過二手樓，是否和以前不一樣看法呢？如果呎價差唔多，寧願買新都唔買舊啊！
...

你好，現時看法和之前一樣，新樓仍然是投資四不買之一。雖然表面像跟二手差不多，不過要了解清楚位置、交通、配套和落成期。另外，還有新樓背後的溢價，同收樓後的各項高昂雜費。而且也不可忽視另一重點，就是租金回報。因為相對會比較低，這便影響日後防守和加按。

所以仍然傾向購買二手物業，但價錢當然不是市價。如果購買目的是投資，必需是荀盤中筍盤。如像我上年2023年下半年，便購買了一間較估價低30%。這便已預計了再下跌風險，另一重點是我也預計樓價不會突然間再大幅下跌。所以可在購入後半年便可以正常估價，運用變魔術(加按)套現，這便等同將原本樓價折讓的價錢，便可轉到自己的戶口中。即是將原本首期的一部份，返回自己的袋中。但供款連雜費開支，便由老闆(租客)代為支付。當然每月要以供款和雜費後，還有現金流(被動收入)才是最理想。

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

88^#

發表於 24-3-31 01:54 |只看該作者

PAJMama 發表於 24-3-29 20:32
樓主，剛剛睇到你講有四不買，我可以喺邊度可以睇到詳盡嘅資料？

另外我想你俾啲意見我，阿女抽到白居二， ...

你好，投資四不買是，新樓、屋苑、居屋和村屋。

至於，你女兒想買白居二，正正便是我所說的四不買之一。

以下只是小弟對居屋一些看法，不知是否對不對，在此同大家分享和討論。

其實在十多年前，如果有看和聽我的分享，我已經常寫和說居屋是我的四不買之一。因為在投資角度，雖然單位是有折讓，但在背後有太多不同的條文掣肘。如像樓價升了多少，或急需要用一筆資金。但卻不能像私人物業可以容易加按後運用。如要向房署申請加按，條件和手續非常繁複和嚴謹，而且銀行審批也非常不容易。雖然妨間會有一些財務機構，可以提供未補地價居屋加按，但利息相對較高，按揭年期相對較短。所以加按後每月還款，便不同私人物業那麼輕鬆。而且，未補地價居屋，是不能在市場上出租。除非以暗盤出租，或租給親朋戚友，但背後也一定存在不少的風險。

雖然也有人說，補地價後便可以如像私人物業一樣，加按和出租也沒有問題。但要清楚補地價的樓價，不是以當日購買的價錢，是以當時最新物業市場價值去計算，所以真是非常大的銀碼，除非樓價大幅下跌。

但是，如果真是補地價，這便等同購買私人物業價值，何不當初直接購買私人物業。而且在購買居屋後的過程中，便失去了很多投資變魔術的機會，這便等同失去機會成本，令本身資產錯過增值。這便只可看見表面財富上升，但卻不能運用自己資產的成果。

甚至，因是自住關係，居屋單位本身所有任何開支，也要從自己戶口每月支付。這便不同私人物業可以運用加按，將資金投放在穩健的投資產品中。如近年銀行的定期高息，可以從中賺取定期利息和按揭利息之間的息差，這便可補貼家中各項支出，或小朋友的教學費用，甚至資助旅行一部份的費用，也是一些不錯的回報。

當然也有一些居屋業主，在多年後儲蓄了一筆資金，然後便全數還按揭貸款。從表面上好像沒有供款壓力，但卻完全失去本身運用物業價值的機會，就算價值十級而上，也只是能看表面的樓價，而不可去運用，如像坊間所說的「紙富貴」。

另外，如購買私人物業後，能運用加按，便可在市場多購一間投資物業作為首期，這便等同借力去增力。但每月按揭還款，卻是由租客負責了大部分，甚至全部。如能在按揭還款後，還有餘數，這便就是坊間經常所說的現金流，也等同每月有額外被動收入。

另外，購買私人二手物業。如像之前也有寫出，盡量不購買市價盤，要購買筍盤，當然是筍盤中的筍盤更為理想。因為購買物業不是短期的事，而是長期投資計劃，所以還要預計日後防守和回報。

私人傳訊回覆引用

積分: 18044

2024年龍年勳章牛年勳章

89^#

發表於 24-3-31 12:30 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-3-31 01:54
你好，投資四不買是，新樓、屋苑、居屋和村屋。

至於，你女兒想買白居二，正正便是我所說的四不買之一。

見你提議四不買，屋苑是什麼意思？
是不是指私樓的屋苑如美孚，淘大，黃埔等大型還是那些有四五棟的細屋苑？

你建議投資的是單棟樓或者唐樓？

私人傳訊回覆引用

db7mu23

積分: 18306

90^#

發表於 24-4-1 10:10 |只看該作者

回覆樓主:

我都係唔明屋苑？
請賜教❗❗❗

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

91^#

發表於 24-4-2 10:51 |只看該作者

syyysc 發表於 24-3-31 12:30
見你提議四不買，屋苑是什麼意思？
是不是指私樓的屋苑如美孚，淘大，黃埔等大型還是那些有四五棟的細屋苑 ...

你好，以下回覆你的問題。

見你提議四不買，屋苑是什麼意思？
是不是指私樓的屋苑如美孚，淘大，黃埔等大型還是那些有四五棟的細屋苑？
對的，例如，金獅花園、沙田第一城、嘉湖山莊、德寶花園……..等等。另外，其實還有新界區也不考慮投資。例如，屯門、元朗、天水圍…….. 等等，因為地大勿博。還有新發展區，例如，將軍澳、啟德、白石角…….. 等等。

你建議投資的是單棟樓或者唐樓？
對的，但會選擇市區，有成熟配套，再加上有未來發展。而且商業位置優越，和不同新舊公營房屋。例如，早年建議很多朋友仔已買了的長沙灣。現在隨着四喜已落成，元州邨和蘇屋邨相繼重建落成。另外荔枝角商業區，多幢新型甲廈興建，相繼還有其他陸續發展。所以在投資角度，有不同的客源。例如，單身、情侶、家庭、公司、內地生，還有明愛醫院的見習醫生或護士。甚至公營房屋分支家庭的兒女，真是任何類型的租客也會遇上。當然最主要是回報，一般也會較其他為高。

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

92^#

發表於 24-4-2 10:55 |只看該作者

db7mu23 發表於 24-4-1 10:10
我都係唔明屋苑？
請賜教❗❗❗

你好，不要客氣！大家交流！

我所說的屋苑，例如，金獅花園、沙田第一城、嘉湖山莊、德寶花園……..等等。另外，其實還有新界區也不考慮投資。例如，屯門、元朗、天水圍…….. 等等，因為地大勿博。還有新發展區，例如，將軍澳、啟德、白石角…….. 等等。

另外，還會選擇市區，有成熟配套，再加上有未來發展。而且商業位置優越，和不同新舊公營房屋。例如，早年建議很多朋友仔已買了的長沙灣。現在隨着四喜已落成，元州邨和蘇屋邨相繼重建落成。另外荔枝角商業區，多幢新型甲廈興建，相繼還有其他陸續發展。所以在投資角度，有不同的客源。例如，單身、情侶、家庭、公司、內地生，還有明愛醫院的見習醫生或護士。甚至公營房屋分支家庭的兒女，真是任何類型的租客也會遇上。當然最主要是回報，一般也會較其他為高。

私人傳訊回覆引用

積分: 18044

2024年龍年勳章牛年勳章

93^#

發表於 24-4-2 11:37 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-4-2 10:51
你好，以下回覆你的問題。

見你提議四不買，屋苑是什麼意思？

請教你上年如何加按再買細價樓而製造0成本供樓？

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

94^#

發表於 24-4-2 13:20 |只看該作者

syyysc 發表於 24-4-2 11:37
請教你上年如何加按再買細價樓而製造0成本供樓？

你好，以下的過程，在之前聚會中也分享了一次，現在嘗試以文字寫出。

在上年2023年剛巧遇上一間較估價低30%的兩房單位，當成功簽了買賣合約後。然後便運用其中一間物業加按，之後便全額支付樓價購買。

原本加按的物業每月供款$8500，加按後每月供款$13000。至於，新購入的單位，租金$12800。這便較未加按前，每月等同減少了供款，反之每月多了現金流，而且更再多了一間物業。(所以寫了十多年，加按(變魔術)的效力真是不可忽視。)

另外，因為選用了智慳息供款戶口，全期可以放借貸額一半的備用現金在供款戶口內，銀行會以借貸同等利息，每月將利息存入該貸款戶口內，所以全期的供款利息只計算一半。當然，現時銀行的一般定期存款利息，仍然在於4%或以上，這便相對高於貸款利息，所以可以在減息前，選擇定期利息作為首選。當定期利息低於貸款利息時，便將備用現金存入貸款戶口內。

而且，如果是大額存款，便可申請銀行的私人財富客戶(俗稱個人銀行)，這便可以向銀行爭取更高的定期利息，而且還有一些百分百零風險的抵押定期存款計劃，可相對一般定期存款利息額外多15%至30%不等，視乎當時的利息走勢和各方面的因素，詳情可向銀行查詢。

另外，新單位購入半年之後，可將單位向銀行申請加按，這便可以現時市價借貸50%(已出租)。(因單位沒有按揭，等同沒有槓桿，亦即失去了物業的真正意義)。因為單位本身是荀價中荀價購入，所以當加按後，便可將折讓的幅度，回流到自己戶口中，這便等同於購入價的6至7成之多。這時，那筆資金便可看當時的情況，再作下一個投資之用。

私人傳訊回覆引用

奶茶加檸茶

複式洋房

積分: 463

95^#

發表於 24-4-2 16:39 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-4-2 13:20
你好，以下的過程，在之前聚會中也分享了一次，現在嘗試以文字寫出。

在上年2023年剛巧遇上一間較估價低3 ...

請問加按方面，如果本身月收入用盡哂。
租約x70% 都用哂，仲有冇方法可再加按?
同埋新買物業full pay左先再加按會好過做按揭去買?
謝謝

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

96^#

發表於 24-4-2 19:35 |只看該作者

奶茶加檸茶發表於 24-4-2 16:39
請問加按方面，如果本身月收入用盡哂。
租約x70% 都用哂，仲有冇方法可再加按?
同埋新買物業full pay左先 ...

你好，以下回覆你的問題。

請問加按方面，如果本身月收入用盡哂。
租約x70% 都用哂，仲有冇方法可再加按?
如果本身收入計算已用盡，可以嘗試向你的家人或朋友，要求他們的公司請你入職，這便可以有額外收入。但當然要做齊所有入職和收入文件，包括報稅和強積金。至於，工資多少，這便看你想加按銀碼，坊間有很多按揭計算器，你可以去查看。另外，成功加按後，還繼續在公司工作，這便相信你會知道如何處理。

同埋新買物業full pay左先再加按會好過做按揭去買?
這當然要看所購買物業估價價值多少，如像我的個案，物業是較估價平30%，這當然是full pay後再加按較為適合。因為如果用較平購買價錢去做按揭，這只能以買賣合約上的成交價去計算按揭成數，從而不能賺取當中的差價。

私人傳訊回覆引用

奶茶加檸茶

複式洋房

積分: 463

97^#

發表於 24-4-2 23:38 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-4-2 19:35
你好，以下回覆你的問題。

請問加按方面，如果本身月收入用盡哂。

私人傳訊回覆引用

積分: 18044

2024年龍年勳章牛年勳章

98^#

發表於 24-4-2 23:43 |只看該作者

Kenneth_Ho 發表於 24-4-2 19:35
你好，以下回覆你的問題。

請問加按方面，如果本身月收入用盡哂。

你好！如上jm，假如原本已有一份全正職及收取收入，收入計算差不多用盡原有按揭，加按難道要兼職？正職公司不允許的！
有何方法？

私人傳訊回覆引用

積分: 630

2024勳章

99^#

發表於 24-4-3 16:39 |只看該作者

syyysc 發表於 24-4-2 23:43
你好！如上jm，假如原本已有一份全正職及收取收入，收入計算差不多用盡原有按揭，加按難道要兼職？正職公 ...

你好，你可以嘗試以下兩種方法。

第一，向你的家人或可信的親朋戚友，作為你的借貸擔保人。

第二，如你本身已有購買物業，可以將那些物業作為，向銀行申請資產物業貸款。

私人傳訊回覆引用